L’habitat et la Ville de Lille. La fabrique de l’embourgeoisement

gentrification« Lille, ville de la solidarité et du logement pour tous » ? Foutaises ! Les deux derniers mandats d’Aubry ont largement intensifié l’embourgeoisement de la ville de Lille. Dans l’opacité des techniques d’aménagement, les politiques urbaines cherchent à attirer les classes moyennes supérieures, à faciliter le travail des promoteurs et propriétaires privés et à réduire l’offre de logement à bon marché. Décryptage.

 

Par une froide matinée d’automne 2012, Martine Aubry inaugure le nouveau centre social Lazare-Garreau à Lille-Sud. Elle en profite pour visiter le reste du site, la ZAC Arras-Europe. Préalablement, comme à chacune des visites de Madame le Maire, le quartier a été nettoyé, les pavés abîmés changés. Malgré tout, les agents des services techniques de la Ville sont angoissés à l’idée d’une éventuelle colère homérique d’Aubry. Les convives (bailleurs, associations, SEM) le sont tout autant. Et là, face à l’un des premiers immeubles neufs qui a permis de reloger des familles suite à la démolition de leur logement, Martine Aubry interpelle Philippe Rémignon, directeur général de Vilogia, et s’exclame : « Il n’y a pas moyen d’interdire les rideaux en dentelles ? C’est moche. » Cette anecdote révèle tout le mépris de classe, toute la condescendance des socialistes lillois et, au-delà, leur dessein inavoué : rendre invisible les classes populaires au profit de nouvelles classes moyennes dites « créatives » ou « urbaines ».

« Comment ? s’exclamerait Madame le Maire. Non, Lille a la chance d’avoir ses quartiers populaires dans la ville, c’est ce qui fait sa richesse ! » Rien de plus faux. Où sont aujourd’hui les catégories populaires lilloises ? Toujours plus au Sud de la ville ! Dans le si joliment nommé « Sud du Sud », soit la Briqueterie, le secteur Cannes-Arbrisseau mais aussi à Loos, et plus au Nord de la métropole, dans les bastions populaires de Roubaix et de Tourcoing.

Plus de cadres que d’ouvriers

Quelques chiffres donnent la mesure de cette transformation : en 1999, peu avant le premier mandat de Martine Aubry, les classes moyennes supérieures* représentaient 21% de la population lilloise de plus de quinze ans. Dix ans plus tard, elles ont vu leur poids fortement augmenter à 31%. À l’inverse, les classes populaires sont passées de 26% à 24%1. Il y a aujourd’hui à Lille 10 000 cadres de plus que d’ouvriers et quasiment autant de cadres que d’employés.

Cette transformation sociale a touché principalement ce qu’on appelle « les quartiers anciens »* : Fives, Moulins, Wazemmes, Bois-Blancs puisque l’embourgeoisement du Vieux-Lille était déjà terminé. À titre d’exemple, en 2010, dans les quartiers de Bois-Blancs et de Moulins, les classes moyennes supérieures représentent un tiers de la population totale, les étudiants entre 15 et 30% tandis que les classes populaires, réduites à la portion congrue, ne forment plus qu’entre 20 et 28% de la population totale. Les classes populaires sont donc minoritaires dans les quartiers anciens. Clap de fin pour « l’exception lilloise ».

Comment s’est produite cette transformation ? D’abord par les politiques du logement et d’urbanisme de la ville et de la LMCU. La majorité municipale suit, inlassablement, depuis le milieu des années 1980, et de manière amplifiée et systématisée depuis 2001, une politique de « gentrification »*. Cet embourgeoisement de la ville repose sur un triptyque : attirer les classes moyennes supérieures ; laisser les promoteurs et les propriétaires privés faire main basse sur la rente foncière ; et réduire l’offre de logement à bon marché.

Séduire les classes moyennes supérieures

Le premier dispositif consiste en une politique d’accession dite « sociale » ou « maîtrisée » à la propriété. La Ville demande aux constructeurs de logements de produire une offre dite à bon marché, c’est-à-dire entre 2000 et 2400€ par mètre carré, hors parking. Estampillé « social », le dispositif ne l’est guère. Pour saisir cet aspect, il faut interroger le profil social de ces emprunteurs qui achètent un appartement familial de 95m2 à 185 000€, hors parking. Certes, des conditions de ressources s’appliquent (tout comme une réglementation anti-spéculative limitant la revente). Mais les revenus des familles populaires lilloises ne leur permettent pas toujours d’acheter un tel logement : seules les familles les plus stabilisées ne subissant aucune des problématiques traditionnelles d’emplois des classes populaires (temps partiel contraint, contrat à durée déterminée et chômage) peuvent en effet acquérir un tel bien.


Comment détourner « l’accession sociale à la propriété » : Mehdi et Laetitia, couple en milieu de carrière avec deux enfants, disposent d’un revenu correspondant aux salaires moyens d’un ouvrier et d’un employé aux trajectoires professionnelles stabilisées – soit environ 3044€ par mois, et 36 558€ par an (revenu fiscal). Ces revenus les rendent éligibles au dispositif mais ils doivent, pour acquérir ce bien, s’endetter sur 25 ans à 4% (ce qui est une gageure par les temps qui courent), et disposer d’un apport de 12 000€, sans compter les frais de notaires. Par contre, Clara et Étienne, un jeune couple de cadres récemment inséré sur le marché du travail, peut acheter sans trop de problèmes ce logement. Comment est-ce possible, dans le cadre de ce qui se présente comme un dispositif d’accession « sociale » à la propriété ? Le diable se cachant dans les détails, il suffit de le prendre par… les chiffres. Ce jeune couple de cadres dépasse le plafond de revenus autorisé par la Ville car ils déclarent 53 200€ de revenus annuels. Sauf que la déclaration fiscale retenue par le dispositif, celle d’il y a deux ans, ne présente que 14 000€ de revenus annuels, alors qu’ils commençaient à peine leur premier emploi. Avec leurs revenus actuels, en s’endettant sur 20 ans à 4%, ce couple de cadres peut acquérir ce bien « d’accession sociale ».


Sous l’opacité technique de ce dispositif, il apparaît ainsi que l’argent public aide des petits bourgeois à accéder plus vite à la propriété. Cette forme de détournement n’est pas marginale : elle atteint, selon les immeubles, jusque 80% des logements mis en vente !

Toujours dans le cadre de cette fabrique de la ville pour classes moyennes supérieures, il faut aussi compter sur les politiques de « mixité sociale ». Ce mot d’ordre séduisant désigne, au fond, une vaste pompe aspirante et refoulante. Dans le cas de la ZAC Porte de Valenciennes par exemple, sur les 426 logements du site, 380 logements sociaux sont démolis, seulement 200 sont reconstruits sur site, et ce, au mépris de l’attachement des habitants à leur quartier. Parallèlement, environ 600 logements en accession sociale, maîtrisée et libre, sont destinés à ces nouvelles classes moyennes. L’objectif de la ZAC est d’avoir un taux de logement social ne dépassant pas les 25% du parc de logement, contre 94% au départ. Peut-être ces jeunes enseignants, architectes, médecins ou urbanistes prolongeront-ils la mission civilisatrice de ces dames patronnesses qui, au XIXe siècle, s’activaient à la sortie des écoles et dans les immeubles pour éduquer les « salauds de pauvres »...

Pour mieux favoriser l’insertion de ces nouveaux habitants dans les quartiers populaires, la « fabrique de l’embourgeoisement » passe aussi par une politique visant à modifier l’image des quartiers. Il faut produire un cadre de vie qui leur soit confortable, qui passe par la construction de parcs et de places pavées rayonnant autour d’œuvres d’art, ou la création de grands équipements culturels. Et hop, une salle polyvalente de quartier se transforme en une salle de spectacles de 600 places à Lille-Sud digne de Patrice Chéreau. « C’est la culture pour tous », se légitime la mairie. Mais ces équipements profitent avant tout aux classes moyennes supérieures, fortement consommatrices de "culture". De fait, ils facilitent leur pénétration dans ces quartiers, d’abord au niveau symbolique par la pratique culturelle, puis au niveau matériel par l’achat immobilier en bénéficiant des dispositifs cités précédemment. Ces équipements culturels clinquants se développent alors que des besoins sociaux insatisfaits perdurent. La saturation de centres sociaux comme celui de Marcel Bertrand à la Porte d’Arras ou l’effondrement de la salle de sport « La Chênaie » à Lille Sud en témoignent.

Socialisme de la rente foncière

Le second volet de la politique de la ville lilloise passe par la captation de la rente foncière au profit des promoteurs et des propriétaires privés. En d’autres termes, mairie et LMCU, via leurs sociétés d’aménagement, subventionnent, de manière invisible aux yeux de tous, des groupes immobiliers qui n’ont absolument rien de social.

Prenons le cas de l’opération Vanhoenacker en cours de développement dans le quartier Moulins. Elle est développée avec le soutien de l’Agence Nationale de la Rénovation Urbaine (ANRU). Celle-ci intervient en subventionnant le déficit final de l’opération d’aménagement que connaîtra « La fabrique des quartiers », Société Publique Locale d’Aménagement (SPLA)*. Voici une première subvention. Ensuite, la SPLA doit se rendre propriétaire de l’îlot de logements dégradés. Elle missionne donc l’Établissement Public Foncier (EPF) pour acquérir ces biens et réaliser l’aménagement permettant de vendre le foncier. L’EPF prend en charge les coûts fonciers de l’opération pour le revendre à prix coûtant à la SPLA. Or, là où l’on s’attendrait à ce que la SPLA revende cet îlot à un bailleur social pour assurer l’intérêt public de l’opération… Elle va revendre à un promoteur privé, Pierres et Territoires – qui réalisera une marge et rémunérera ses actionnaires. Et une deuxième subvention publique. Outre cette deuxième subvention, il faut aussi compter sur les défiscalisations immobilières que pourront toucher les futurs acheteurs des logements. Troisième subvention !

C’est ce que l’on appelle la socialisation des pertes et la privatisation des profits. Le public efface les coûts afin de mieux assurer les rentes futures des propriétaires et des promoteurs !

L’heure du nettoyage social ?

Enfin, le troisième volet de cette politique est plus insidieux, plus invisible : c’est la disparition progressive de l’offre de logements à bon marché. Comment est-ce possible alors que la règle de mixité sociale à Lille* impose 30% de logements sociaux ou en accession sociale dans chaque opération de construction de logements neufs ? Là encore, derrière l’affichage, les faits sont têtus.

En 1999, Lille comporte 21 344 logements HLM, soit 23,6% de l’offre totale. En 2010, la ville compte 25 339 logements HLM, soit 21,8% de l’offre de logements. Lille, « ville de la solidarité », « ville du bien-vivre ensemble », sera donc concernée par la fameuse loi S.R.U. qui lui impose la construction de logements sociaux pour atteindre le seuil de 25% du nombre total de résidences principales. Certes, on construit du logement social : mais pas assez vite comparé à la promotion immobilière privée ou aux investisseurs qui divisent le parc ancien. À ce rythme, la ville aura du mal à atteindre les 30% de logements sociaux et en accession que le règlement local impose.

Au-delà, on peut aussi s’interroger sur l’offre qualitativement produite. En remplacement d’une offre ancienne, de grande taille et peu coûteuse, les nouveaux logements constituent une offre plus petite et plus chère : 5,44€ le mètre carré pour du logement social classique contre 3,6€ dans les logements démolis.

Cette réduction de l’offre à bon marché est un des objectifs du projet. Dans le cas de la ZAC Porte de Valenciennes encore, la Ville souligne qu’un des principaux problèmes du quartier est la faiblesse des loyers dans le secteur (226€ par mois pour un T3 de 60m²) alors qu’elle recherche « une dynamique de rapprochement avec le centre-ville ». Les politiques d’amélioration des quartiers anciens participent de la même dynamique : supprimer un parc ancien vétuste, de grande taille et peu onéreux, contre un parc certes réhabilité, certes performant énergétiquement, mais divisé et plus cher !

Au-delà de ce processus de rénovation urbaine, la production nouvelle est aussi faiblement tournée vers le logement très social alors que les besoins explosent. En réduisant l’offre à bon marché, on favorise le processus d’éviction des catégories populaires du cœur de la ville. Ainsi Lille présente aujourd’hui un prix de loyer au mètre carré de 13,5€ en 2013, soit la deuxième ville de province la plus chère après Nice.

Ce lessivage social est avant tout à mettre au crédit de nos élus. Les collectivités disposent de tous les outils pour répondre aux enjeux de cette crise lancinante du logement bon marché et à cette éviction des classes populaires. Et n’oublions pas que les élus socialistes lillois sont aujourd’hui au cœur du pouvoir, comme Audrey Linkenheld, adjointe au logement de la Ville de Lille et députée rapporteur de la nouvelle loi Duflot sur le logement. Si la politique du logement lilloise devient le modèle pour la France, gageons que cette loi aura vraiment de l’allure.


*Lexique

- Quartiers anciens : Par quartiers anciens, on entend généralement des quartiers populaires qui sont constitués de maison construites avant 1945. Ces quartiers s’opposent aux quartiers d’habitat social construits entre 1950 et 1970. Ils sont généralement centraux (Wazemmes, Moulins) ou « péri-centraux » (Fives, Bois-Blancs).

- La fabrique des quartiers est une Société Publique Locale d’Aménagement à capitaux 100% publics appartenant à Lille Métropole Communauté Urbaine et aux villes de Lille, Roubaix et Tourcoing ayant pour objet d’intervenir pour la requalification des quartiers anciens. Créée en 2009, elle intervient à Fives, Moulins et Wazemmes dans des opérations de restructuration d’îlots de logements dégradés.

- Classes moyennes supérieures : Nous regroupons sous ce terme les franges les plus aisées ou intégrées des classes sociales (cadres et professions intermédiaires). Elles regroupent les fonctions d’encadrement ou d’intermédiation entre le pouvoir économique et politique et les classes populaires dominées (employés et ouvriers).

- La règle des 30% de logements sociaux à Lille et la loi SRU : La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) de 2000, oblige toute commune de plus de 3500 habitants à posséder au moins 20% de logements sociaux sur son territoire. Ce taux est passé à 25% depuis la loi du 18 janvier 2013. À Lille, le règlement local impose une « servitude de mixité sociale » qui veut que pour toute opération neuve construisant plus de 17 logements, 30% des logements doivent être sociaux (accession sociale, logements locatifs sociaux).

- Gentrification : Embourgeoisement des quartiers populaires. Petit à petit, les classes moyennes, les pouvoirs publics et les promoteurs reviennent dans les quartiers ouvriers et y délogent leurs habitants.

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